Dreizimmerwohnung

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Dienstag, 13. Januar 2026 um 10:00 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Bruchsal, Sitzungssaal 002, Schlossraum 5, 76646 Bruchsal öffentlich versteigert werden:

• Öl-Zentralheizung, Wärmeverteilung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen

• Warmwasser zentral über Heizung (mangelnder Wasserdruck im 2. OG)

• Fenster aus Stahl mit Isolierverglasung, Rollläden aus Kunststoff, Fensterbänke innen Faserzement, außen Betonwerkstein

• Elektroinstallation baujahrstypisch, tlw. in der Wohnung erneuert

• Bodenbeläge: Laminat, Fliesen

• Sanitärausstattung: Badewanne, wandhängendes WC, Waschbecken, erneuerte Ausstattung

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.05.2025 innen und außen besichtigt. Es wurden die Wohnung, der Kellerraum sowie alle allgemein zugänglichen Bereiche des Hauses in Augenschein genommen. Die Bewertung stützt sich zusätzlich auf vorliegende Bauunterlagen.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss links eines Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1963. Die Wohnfläche beträgt rd. 70 m² und verteilt sich auf ein Wohnzimmer (ca. 20 m², straßenseitig), einen Balkon (ca. 4 m², straßenseitig), ein Schlafzimmer (ca. 15 m², gartenseitig), ein Kinderzimmer (ca. 13 m², straßenseitig), eine Küche (ca. 8 m², gartenseitig), einen Flur (ca. 7 m², innenliegend) und ein Bad (ca. 7 m², gartenseitig). Die Grundrissgestaltung ist für das Baujahr zeittypisch und zweckmäßig. Die Belichtung und Besonnung der Wohnung sind gut. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird als gut eingeschätzt. Renovierungen wurden durchgeführt, insbesondere ein neues Bad eingebaut. Mängel sind keine wesentlich erkennbar, lediglich wurde von geringem Wasserdruck, besonders beim Warmwasser, berichtet. Die Ausstattung ist in Teilbereichen erneuert. Es besteht eine wirtschaftliche Wertminderung durch fehlende Wärmedämmung und mäßigen Schallschutz. Der zur Wohnung gehörende Kellerraum sowie das Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz (nicht hergestellt) sind Teile des Objekts.

Gebäude

Das Gebäude ist ein dreigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss. Jede Etage enthält zwei Wohnungen. Der Bauzustand ist befriedigend, es liegt jedoch ein starker Unterhaltungsstau im Gemeinschaftseigentum sowie eine geringe Instandhaltungsrücklage vor. Die Gesamtnutzungsdauer ist mit 80 Jahren, die aktuelle Restnutzungsdauer mit 26 Jahren angenommen. Die Außenfassade ist verputzt und gestrichen. Der Zugang ist nicht barrierefrei. Eine nennenswerte Modernisierung des Gemeinschaftseigentums liegt nicht vor; das Gebäude entspricht im Wesentlichen dem ursprünglichen Baujahr.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermutlich vermietet. Ein schriftlicher Mietvertrag lag nicht vor.

• Öl-Zentralheizung, Wärmeverteilung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen

• Warmwasser zentral über Heizung (mangelnder Wasserdruck im 2. OG)

• Fenster aus Stahl mit Isolierverglasung, Rollläden aus Kunststoff, Fensterbänke innen Faserzement, außen Betonwerkstein

• Elektroinstallation baujahrstypisch, tlw. in der Wohnung erneuert

• Bodenbeläge: Laminat, Fliesen

• Sanitärausstattung: Badewanne, wandhängendes WC, Waschbecken, erneuerte Ausstattung

Verkehrswert: 122.000,00 €